Kiedy w grę wchodzi upadłość konsumencka a kredyt hipoteczny, największe obawy zadłużonych właścicieli dotyczą utraty dachu nad głową. Ogłoszenie upadłości nie wygasza hipoteki ani nie anuluje zobowiązania wobec banku – obciążona nieruchomość wchodzi w skład masy upadłościowej i zazwyczaj podlega sprzedaży przez syndyka. Zachowanie mieszkania bywa jednak możliwe poprzez zawarcie układu z wierzycielami, a ewentualne pozostałe zadłużenie z tytułu kredytu jest rozliczane z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.
Spis treści
Co dzieje się z kredytem hipotecznym po ogłoszeniu upadłości konsumenckiej?
Z dniem ogłoszenia upadłości wszystkie zobowiązania pieniężne dłużnika, których termin płatności jeszcze nie nastąpił, stają się natychmiast wymagalne. Wynika to wprost z art. 91 ust. 1 Prawa upadłościowego, stosowanego odpowiednio do postępowania wobec osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej na podstawie art. 491 (2) ust. 1 tej ustawy. Cała pozostała kwota kredytu hipotecznego – nie tylko zaległe raty – staje się więc wymagalna z chwilą wydania postanowienia przez sąd, niezależnie od tego, czy dłużnik do tej pory spłacał raty terminowo.
Hipoteka wpisana w księdze wieczystej nie wygasa wraz z ogłoszeniem upadłości. Zabezpieczenie rzeczowe pozostaje aktywne aż do chwili sprzedaży nieruchomości przez syndyka – zgodnie z art. 313 ust. 1-2 Prawa upadłościowego taka sprzedaż ma skutki sprzedaży egzekucyjnej, a hipoteka wygasa z chwilą zawarcia umowy sprzedaży, kiedy bank jako wierzyciel hipoteczny zostaje zaspokojony z uzyskanej sumy. Podstawą do wykreślenia wpisu z księgi wieczystej jest wówczas sama umowa sprzedaży zawarta przez syndyka.
Sprzedaż mieszkania z hipoteką przez syndyka - jak wygląda proces?
Masa upadłości obejmuje cały majątek należący do dłużnika w dniu ogłoszenia upadłości (art. 62 Prawa upadłościowego). Przepisy precyzyjnie określają, co wchodzi w skład masy upadłościowej – sam fakt, że dłużnik zamieszkuje w danej nieruchomości, nie wyłącza jej z procedury. Regulacje Tytułu V Prawa upadłościowego nie przewidują możliwości zwolnienia lokalu obciążonego hipoteką z likwidacji tylko dlatego, że służy on zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.
W praktyce oznacza to, że syndyk przystępuje do sprzedaży majątku. Mieszkanie lub dom trafia na licytację w drodze przetargu ofert pisemnych, aukcji ustnej lub – jeśli wcześniejsze próby nie przyniosą rezultatu – sprzedaży z wolnej ręki. Warunki i cenę wywoławczą zatwierdza sędzia-komisarz, a obwieszczenie o sprzedaży trafia do Krajowego Rejestru Zadłużonych.
Jeśli wartość nieruchomości przewyższa sumę zadłużenia hipotecznego, nadwyżka nie przepada. Zasila ona masę upadłości i służy zaspokojeniu pozostałych wierzycieli, a ewentualne środki pozostałe po spłacie długu mogą zostać zwrócone dłużnikowi w ramach planu spłaty.
Kwota na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych po sprzedaży nieruchomości
Ustawodawca przewidział mechanizm ochronny na czas przejściowy. Zgodnie z art. 342a ust. 1 Prawa upadłościowego, jeżeli w skład masy upadłości wchodzi lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, w którym mieszka upadły, a konieczne jest zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych oraz osób pozostających na jego utrzymaniu, z sumy uzyskanej ze sprzedaży wydziela się kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy. Zgodnie z art. 342a ust. 2, kwotę tę – na wniosek upadłego – określa sędzia-komisarz, biorąc pod uwagę potrzeby mieszkaniowe upadłego, liczbę osób pozostających na jego utrzymaniu, zdolności zarobkowe upadłego, sumę uzyskaną ze sprzedaży oraz opinię syndyka. Jeśli fundusze masy na to pozwalają, a lokal nie został jeszcze sprzedany, sędzia-komisarz może na podstawie art. 342a ust. 3 przyznać upadłemu zaliczkę na poczet tej kwoty jeszcze przed zakończeniem sprzedaży.
Układ konsumencki jako sposób na zachowanie mieszkania
Układ konsumencki przy kredycie hipotecznym to rozwiązanie, o którym rzadko mówi się w powszechnych poradnikach, a które w niektórych sytuacjach pozwala uniknąć sprzedaży nieruchomości. Zamiast ogłaszać upadłość likwidacyjną, dłużnik może wystąpić do sądu z odrębnym wnioskiem o otwarcie postępowania o zawarcie układu na zgromadzeniu wierzycieli – reguluje je Tytuł VI Prawa upadłościowego, począwszy od art. 491 (25). Nadzorca sądowy wyznacza wówczas termin zgromadzenia wierzycieli, a po przegłosowaniu propozycji układowych to on składa do sądu wniosek o zatwierdzenie układu.
Istotny wyjątek dotyczy właśnie nieruchomości mieszkalnych. Zgodnie z art. 491 (33) ust. 3 Prawa upadłościowego, jeżeli w skład masy upadłości wchodzi nieruchomość służąca zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika lub osób pozostających na jego utrzymaniu, układ może zostać zawarty na okres przekraczający pięć lat – pod warunkiem że przewiduje zachowanie tej nieruchomości przez dłużnika. W praktyce oznacza to możliwość spłacania zobowiązania w dłuższej perspektywie czasowej bez utraty mieszkania, choć zgoda wierzyciela hipotecznego na taki układ nie jest częsta i wymaga dobrze przygotowanego wniosku popartego zdolnością dłużnika do regularnych wpłat.
Rozważając to rozwiązanie na lokalnym rynku nieruchomości – np. w Legionowie czy sąsiednich miejscowościach powiatu legionowskiego, gdzie wartości lokali dynamicznie rosły – kluczowa jest chłodna kalkulacja. Lokalizacja nieruchomości i jej aktualna wycena bezpośrednio wpływają na to, czy bank chętniej zgodzi się na propozycje układowe, czy będzie dążył do szybkiej licytacji. W takich sytuacjach niezbędna bywa analiza, którą przeprowadza przykładowo adwokat w Legionowie specjalizujący się w restrukturyzacji i upadłości. Pomaga on jeszcze przed złożeniem wniosku ocenić szanse powodzenia układu z wierzycielem hipotecznym, uwzględniając specyfikę lokalnego sądu oraz stan majątkowy dłużnika.
Upadłość konsumencka jednego z małżonków a wspólny kredyt hipoteczny
Upadłość konsumencka jednego z małżonków a kredyt hipoteczny to sytuacja wymagająca osobnego omówienia, bo skutki ogłoszenia upadłości dotyczą wyłącznie majątku upadłego. Jeśli kredyt hipoteczny zaciągnięto wspólnie, a upadłość ogłasza tylko jedno z małżonków, syndyk przejmuje jedynie udział należący do upadłego – zwykle połowę nieruchomości objętej wspólnością majątkową. Szczegóły dotyczące tego, co dzieje się z majątkiem wspólnym małżonków w toku takiego postępowania, zależą od tego, czy między małżonkami obowiązuje wspólność, czy rozdzielność majątkowa ustanowiona przed ogłoszeniem upadłości. Drugi małżonek nie zostaje przy tym zwolniony z obowiązku spłaty – jeżeli umowa kredytowa nie zawiera odrębnych postanowień dotyczących wypowiedzenia, powinien nadal regulować raty zgodnie z pierwotnym harmonogramem, bo upadłość konsumencka a wspólny kredyt to zależność dotycząca wyłącznie majątku i zobowiązań osoby, wobec której wszczęto postępowanie.
Upadłość konsumencka współkredytobiorcy - kto spłaca resztę
Upadłość konsumencka współkredytobiorcy – niezależnie od tego, czy chodzi o małżonka, rodzica czy inną osobę – nie przenosi całego długu na pozostałych zobowiązanych. Bank po sprzedaży nieruchomości przez syndyka i zaspokojeniu części wierzytelności z uzyskanej sumy może dochodzić pozostałej kwoty od drugiego kredytobiorcy w całości, zgodnie z zasadą odpowiedzialności solidarnej wynikającą z umowy kredytu. Ten sam mechanizm dotyczy poręczycieli kredytu hipotecznego – poręczenie nie wygasa wskutek ogłoszenia upadłości dłużnika głównego, a bank może skierować roszczenie bezpośrednio do poręczyciela.
Czy po upadłości konsumenckiej można wziąć kredyt hipoteczny
Pytanie o to, czy po upadłości konsumenckiej można wziąć kredyt, powraca bardzo często w rozmowach o powrocie do stabilności finansowej. Choć przepisy nie zabraniają osobom po umorzeniu długów wnioskowania o nowe środki, rzeczywistość bankowa stawia spore wymagania. Uzyskanie takiego produktu jak kredyt hipoteczny po upadłości konsumenckiej jest w pierwszych latach mocno utrudnione – przeszkodą nie są tu jednak zakazy prawne, lecz wewnętrzne procedury scoringowe i historia w BIK.
Historia kredytowa dłużnika po upadłości dzieli się na dwie odrębne kategorie danych, które warto rozróżnić. Dane o samej umowie kredytu hipotecznego objętego upadłością – ze statusem „umorzona” – bank może przetwarzać na podstawie art. 105a Prawa bankowego, co do zasady przez okres do pięciu lat od wygaśnięcia zobowiązania, i to właśnie te dane banki najczęściej biorą pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej. Inaczej wygląda sytuacja z samym faktem ogłoszenia upadłości, pozyskiwanym przez BIK niezależnie z rejestrów publicznych, takich jak Monitor Sądowy i Gospodarczy czy Krajowy Rejestr Zadłużonych. Naczelny Sąd Administracyjny w prawomocnym wyroku z 2 grudnia 2025 r. (sygn. III OSK 1109/25) orzekł, że BIK nie ma podstawy prawnej do samodzielnego przetwarzania takich danych, jeżeli nie wiążą się one z konkretnym zobowiązaniem bankowym – konsument może więc żądać ich usunięcia, a w razie odmowy złożyć skargę do Prezesa UODO. Dodatkowo, gdyby w przyszłości ponownie doszło do niewypłacalności, kolejny wniosek o ogłoszenie upadłości konsumenckiej co do zasady podlega oddaleniu, jeżeli w okresie dziesięciu lat przed jego złożeniem wobec dłużnika prowadzono już postępowanie, w którym umorzono całość lub część zobowiązań. Ustawa przewiduje od tego wyjątki: sąd nie oddali wniosku, jeśli do niewypłacalności doszło mimo zachowania przez dłużnika należytej staranności albo jeśli przemawiają za tym względy słuszności lub względy humanitarne. Banki, które mimo negatywnej historii kredytowej decydują się rozpatrzyć wniosek osoby po upadłości, zwykle wymagają dodatkowego zabezpieczenia, wyższego wkładu własnego lub poręczyciela o dobrej historii kredytowej.
Sytuacja każdego dłużnika z kredytem hipotecznym jest unikalna – o przebiegu sprawy decydują m.in. moment zaciągnięcia zobowiązania, liczba współkredytobiorców czy to, czy nieruchomość stanowi jedyne lokum rodziny. Kancelaria Jabłońscy Adwokaci od lat prowadzi sprawy o upadłość konsumencką w Legionowie oraz na terenie całego województwa mazowieckiego, reprezentując klientów również w innych regionach Polski. Zespół do każdego przypadku podchodzi indywidualnie: od rzetelnego przygotowania wniosku, przez negocjacje z bankiem w ramach układu, aż po ustalenie realnego planu spłaty.
FAQ - NAJCZĘŚCIEJ ZADAWANE PYTANIA
Czy hipoteka wygasa od razu po ogłoszeniu upadłości konsumenckiej?
Nie. Hipoteka pozostaje wpisana w księdze wieczystej i wygasa dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości przez syndyka, kiedy bank zostaje zaspokojony z uzyskanej sumy.
Czy można ogłosić upadłość konsumencką i zatrzymać mieszkanie obciążone hipoteką bez układu?
Nie – nieruchomość obciążona hipoteką wchodzi w skład masy upadłości i bez zawarcia układu z wierzycielami podlega sprzedaży przez syndyka, niezależnie od tego, że jest jedynym miejscem zamieszkania dłużnika.
Ile czasu na wyprowadzkę ma dłużnik po sprzedaży mieszkania?
Przepisy nie wyznaczają sztywnego terminu na opuszczenie lokalu, ale dłużnik otrzymuje z sumy sprzedaży kwotę odpowiadającą czynszowi najmu za dwanaście do dwudziestu czterech miesięcy, co w praktyce daje czas na znalezienie nowego lokum.
Czy upadłość konsumencka jednego małżonka obciąża drugiego kredytobiorcę?
Nie w zakresie majątku osobistego drugiego małżonka, ale nadal odpowiada on za spłatę kredytu zgodnie z pierwotną umową – postępowanie upadłościowe dotyczy tylko osoby, wobec której zostało wszczęte.
Czy po upadłości konsumenckiej można dostać kredyt hipoteczny?
Formalnie tak. W praktyce banki biorą pod uwagę dane o samej umowie kredytowej objętej upadłością, które mogą przetwarzać do pięciu lat od wygaśnięcia zobowiązania – sam fakt ogłoszenia upadłości pozyskany niezależnie przez BIK z rejestrów publicznych, zgodnie z wyrokiem NSA z 2 grudnia 2025 r. (III OSK 1109/25), nie ma już podstawy prawnej i można żądać jego usunięcia.