Spis treści
Zawarcie umowy z wykonawcą to jeden z kluczowych kroków w realizacji każdego projektu budowlanego. Czasem jednak, pomimo starannego planowania i wyboru doświadczonej firmy, rzeczywistość na placu budowy nie spełnia oczekiwań inwestora. Opóźnienia, niska jakość prac, nieprzestrzeganie umownych ustaleń – to tylko niektóre z problemów, które mogą skłonić inwestora do rozważenia radykalnych kroków, takich jak odstąpienie od umowy. W jakich sytuacjach jest to możliwe i jakie prawa przysługują inwestorowi? W tym artykule przyjrzymy się, kiedy i na jakich warunkach inwestor ma prawo zakończyć współpracę z wykonawcą, minimalizując przy tym ryzyko prawne i finansowe.
Czym jest umowa o roboty budowlane?
Umowa o roboty budowlane to wzajemne i konsensualne porozumienie między inwestorem a wykonawcą, które jest regulowane przez Kodeks cywilny. Zobowiązuje wykonawcę do realizacji określonego rezultatu – najczęściej budowy, rozbudowy lub modernizacji obiektu budowlanego. Przedmiotem tej umowy może być zarówno całość budynku, jak i jego część. Umowa określa obowiązki obu stron, takie jak wykonanie robót przez wykonawcę oraz zapłata wynagrodzenia przez inwestora. Dodatkowo inwestor jest odpowiedzialny za przygotowanie terenu i dostarczenie niezbędnych pozwoleń oraz dokumentacji. Odbiór końcowy obiektu przez inwestora następuje po zakończeniu wszystkich prac i wiąże się z przejęciem odpowiedzialności za ewentualne wady.
Kiedy inwestor ma prawo odstąpić od umowy z wykonawcą?
Inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane w sytuacjach, gdy występują istotne spory, takie jak opóźnienia w realizacji projektu czy wykonywanie prac niezgodnie z umową. Prawne podstawy do odstąpienia od umowy znajdują się w przepisach Kodeksu cywilnego, zarówno tych dotyczących ogólnego wykonywania zobowiązań umownych, jak i specyficznych dla umów o dzieło. Przepisy ogólne, takie jak art. 491 § 1 KC, pozwalają na odstąpienie w przypadku zwłoki jednej ze stron, natomiast art. 493 KC odnosi się do sytuacji, gdy spełnienie świadczenia staje się niemożliwe. Z kolei przepisy dotyczące umowy o dzieło, np. art. 635 KC, umożliwiają inwestorowi odstąpienie bez wyznaczania dodatkowego terminu, jeśli wykonawca opóźnia się z pracami. Artykuł 636 KC pozwala na odstąpienie w przypadku wadliwego wykonywania robót, a art. 644 KC daje inwestorowi prawo do odstąpienia od umowy w dowolnym momencie, pod warunkiem zapłaty wykonawcy należnego wynagrodzenia.
Jak inwestor może skutecznie odstąpić od umowy z wykonawcą?
Aby skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane, inwestor powinien najpierw wyznaczyć wykonawcy odpowiedni termin na usunięcie nieprawidłowości i kontynuację prac zgodnie z umową. Termin ten powinien być wystarczający do naprawienia usterek przez wykonawcę posiadającego odpowiednie kwalifikacje i doświadczenie. Jeśli wykonawca nie usunie nieprawidłowości w wyznaczonym czasie, inwestor zyskuje prawo do odstąpienia od umowy lub skorzystania z wykonania zastępczego.
Ważne jest, aby z tego uprawnienia skorzystać przed odebraniem obiektu, ponieważ po odbiorze możliwości te są ograniczone.
